冴えないリーマン大家が築古区分で稼ぐブログ

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楽待コラムで芦沢さんが、

「マルコーが建てた物件は20年30年後も賃貸需要があるのでおススメ」

といった記事を書かれていました。

今まで私はマルコーさんの物件は見たことが無かったので、新子安駅という微妙な駅徒歩の物件が売りに出ていて空室だったので見学に行ってきました。

ちなみに新子安ですが、JR京浜東北線と京急の駅があります。

駅の西側には高層マンションも建ち、最近栄えてきました。

しかし、今回の物件は東側で、第一京浜と呼ばれる国道15号線が通っています。

駅近くからワンルームマンションが乱立しているように思われました。

そのわりに商業施設が無い。


物件へは、先日個別面談をした方と同行させていただきました。

大手不動産会社の営業レディさんと会い、部屋の中を見させていただきましたが、、、

まあ半年も空室になっているだけあって下水の臭気が…(泣)

リフォームもされていなくなて壁紙は古っぽいし、昔の有線の機器やスピーカーがそのままだし、洗濯機置場は無いし、これ誰が住むの?というお部屋でしたね。

そしたら、営業レディさん曰く

「外国の方くらいしか住まないでしょうね」

とのことでした。


ということで、今回の物件、無しですね。

昨晩、先日売却した保土ヶ谷1号の譲渡所得についてまとめていました。


売却時の仲介手数料45万円。

これって譲渡費用として譲渡所得から引かなければならないものなんでしょうか?


ちなみに国税庁のHPで確認すると、

《課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除》

と書かれています。

ちなみに譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や印紙代、立ち退き料等が該当するそうです。


仲介手数料を、普段の賃貸業の経費にしたら、まずいかなあ。

まあまずいよなあ。

念のため税務署に確認してみよ。



ちなみに、上記に《特別控除》とありますが、保土ヶ谷1号の場合1,000万円の特別控除が受けられます。

つまり1,000万円までの譲渡所得なら税金がかからないということです。

平成21年および平成22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円特別控除という制度があるのです。

平成21年に購入した時は知りませんでしたが、ラッキーでしたね。

4月同様現実逃避したくなっているGucciです、こんばんは。

融資編の続きです。


前回日本Z託さんのこと書きましたが、日本Z託さんで何戸も購入してリタイアされている方もいるんですね。すみません。
(私とは方向性が違いますね)

私のやり方は、地元が関東南部に限った話かもしれませんがあしからず。

(地元の物件を地元の金融機関で融資を受けて購入し運営するのが私のやり方です)


さて、地元の地銀や信金にアポの電話を入れてみてください。

「賃貸用の区分マンションを一部屋購入予定なんですが、融資の相談に乗っていただけますか?」とかで。

店舗によっては、「融資はうちの店舗では無く他の店舗で承ります」と言われるケースもあるかと思います。

全ての支店が投資物件の融資を担当しているわけではないので、その場合は担当店舗を聞いて電話し直すだけです。

いくつか電話してアポが取れたら(取れなかったらアタックしまくるだけです)、資料を作成しましょう。

電話した時に、何かお持ちするべき資料はありますか?と聞いてもいいです。
(私は聞かずに勝手にいろいろ資料を持っていくタイプです 笑)

まだ物件をお持ちでないあなたは、
①源泉徴収票か確定申告書3年分
②自己紹介をまとめたもの
  家族構成やなぜ賃貸物件を購入しようと思ったのかなど
  私はパワポ1枚に自己PRをまとめています。宅建のコピーとか入れたりして
③購入物件概要
  もし契約済みなら契約書類一式
  まだ契約前なら販売図面
④物件の収益性をシミュレーションしたもの
くらいは最低でも準備したほうがいいでしょう。

私が昨年銀行を新規開拓した時は、以上に追加して、現在持っている物件をパワポにまとめた資料を作成して持参しました。


続きます。

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