冴えないリーマン大家が築古区分で稼ぐブログ

冴えないリーマンで零細大家が、築古区分で小遣い程度を稼ぐブログです。

2020年02月

前回の続きです。

東京1Rさんのブログでは、業者売主のメリットとして融資付けがありますとのこと。

私は今まで、自分で銀行開拓をすると、このブログ内でも記事にしてきました。

仲介で買うなら仲介手数料だけですが、業者売主の場合中古でも250万~400万の利益が乗せられています。

でもその代わり、金利が有利な融資とセットです。

金利は1%台だと思われます。

私が借りている2%台とは全然違います。


楽して高額な物件を買って、金利は低いものを選ぶのか、

物件探しも、融資付けも大変だけど、格安物件を買うのか、

あなたならどっちを選びますか?


どっちも正解かもね。

東京1Rさんのブログがあります。

私と同じく区分マンション投資(マンション経営(笑))で、しっかりとしたブログを書かれている方です。

ただ、私と全然違うのが、新築・築浅をターゲットとしているところです。

築古ターゲットの私とは対極です。


私は新築・築浅ではトータルで利益が出ないと思い込んでいます。

唯一、リーマンショック後あたりに格安で購入した新築を、今売却して売却益を得るというパターンしか思い浮かびません。

でもどうなんですかね。新築で表面利回り4%の物件。

ほぼ全額、金利2%の融資で買って、イールドギャップが2%だそうです。
 ※利回り4%-金利2%=2%

でも本来のイールドギャップはそんな単純に計算できるものではありません。

取得税・固都税・所得税・住民税などの税金、
管理費・修繕積立金・賃貸管理費用などの費用、
空室時のマイナス分・リフォーム費・広告費・家賃下落などを考えたらどうなんでしょう。

また、現金でその利回り4%の物件を買えばいつかは損益分岐点を迎えるとのことですが、はたしてそうなんでしょうか?

ローン金利という経費が掛からない分、所得税・住民税が重くのしかかります。
 ※雑費という名の経費をたくさん乗せれば赤字にすることも可能ですが、それは脱税です。

3000万で買った物件、家賃が10万スタートだとして、毎年の税引き後所得は平均して50万くらい?
 ※計算がめんどくさいので、ざっくりです(汗)
30年所有して1500万で売れればトントンですね。都内だとそれくらいで売れますかね?

でもそれって、買う意味あるのかしら???

積立NISAで良くないですか?

どなたか詳しい人、教えてください(笑)

詳しいことは書きませんが、海外の不動産に少し投資することに決めました。

会社で加入させられているiDeCoとか積立NISA(ちなみに会社から補助が出ています)、K銀行でお付き合いで始めた投資信託はやっていますが、基本的に築古区分がメインの私です。

自分が携われない変な投資案件で損したら嫌ですし。
あ、昔ブログ記事にしましたが、元嫁が安愚楽牧場に投資していて、破たんする前に解約できた時もあったですし。

そうはいいつつ、なんか楽しみがてら海外不動産に投資するのもいいかなあ、と。


海外案件なだけにゼロになるかもしれないし、

うまく値上がりして5倍程度になるかもしれないし、

ということで保土ヶ谷1号で稼げた1/10を投資してみました。

三連休、出る予定だったFM横浜リレーマラソンが中止になり。

3月に出る予定だった静岡マラソンも中止になったので、仕方なくウルトラマラソンの練習で58キロほど走ってきました。

で最終日は、香港から一時帰国した義弟夫婦と中華街へ。

休日なのでそれなりに人はいますが、普段の休日の1/4くらいの人出ですね。

私は全く気にしないので、マスクもしないし手指の消毒もしないし、人ごみへも出かけたいんですが、そんなことではいけませんね(汗)

中華街ではローズホテルの重慶販店へ行ったんですが、こちらもガラガラ。

支配人さんがわざわざ挨拶に来てくれました。

昨夏に華正楼へ行って以来の(高級)中華。おいしかったです。


プロ野球のオープン戦も無観客試合が決まったみたいだし…

消費税増税の景気悪化とのダブルパンチですね。

新型肺炎の影響で、旅行者激減、イベント自粛と、いよいよ景気の悪化が見えてきました。

私の勤める業界でも、売れるのはマスクと消毒用アルコール、マスクが足りないからか花粉症の飲み薬。

それ以外の商品は苦戦しています。


パシフィコ横浜でのカメライベントなども中止。

そんな中、パシフィコ横浜での日本環境感染学会は、さすがに通常通り開催しました。

私も応援に行きました。

新型肺炎関係のセミナー発表もありましたからね。


私の趣味の一つ、マラソン。

東京マラソンの市民ランナーは中止に。

そのほかのマラソン大会も軒並み中止です。

そりゃ東京マラソンが中止だったら、他の大会も右へならえですよね。


早く終息して欲しいですね。そうでないと本格的な景気後退局面ですよ。

私が持っている物件の賃借人さんがお勤めの会社も、大規模な希望退職みたいですが、彼はどうするのかな?

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